Если вы снимаете квартиру, то существует ряд важных моментов, которые необходимо учесть при заключении договора найма. В данной статье мы выделим ключевые аспекты, которые следует учесть и отметим их жирным шрифтом.
1. Договор найма
Первым и важным шагом является заключение договора найма. В данном случае, вы выступаете в роли нанимателя, а владелец квартиры – наймодатель. Стоит отметить, что договоры аренды обычно заключаются только с юридическими лицами.
2. Срок договора
Очень важным моментом является выбор срока договора. Часто применяется срок в 11 месяцев. Это обусловлено тем, что при заключении договора на год и более, собственник обязан регистрировать договор в Росреестре. Регистрация договора приводит к появлению записи об обременении в выписке из ЕГРН. Чтобы избежать такой процедуры, выбирается срок в 11 месяцев. Это не имеет связи с налогами. Если квартира уже сдана внаем, обременение может быть снято только через МФЦ, что является сложной и длительной процедурой.
3. Налоги
Важным моментом является учет налогов. В России мы обязаны платить налоги с любых полученных доходов. Для физических лиц налог составляет 13% и необходимо подавать декларацию до 1 мая каждого года. Для самозанятых ставка составляет 4%, для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и обществ с ограниченной ответственностью ставка налога зависит от системы налогообложения. Важно отметить, что эти налоговые обязательства существуют независимо от суммы арендной платы и даже если вы сдали квартиру за символическую сумму или на короткий период. Налоговая служба стала все активнее в своей работе и высылает письма счастья всё чаще, а также накладывает штрафы.
4. Обязательные пункты договора
В договоре найма квартиры необходимо учесть следующие обязательные пункты:
- Идентификация сторон: указание данных нанимателя и наймодателя.
- Описание квартиры и ее адрес, указание срока найма и суммы оплаты.
- Условия передачи и приема жилого помещения, состояние квартиры, составление описи имущества, контактные данные сторон.
- Обязательно наличие платежной ведомости, в которой указываются дата, за что и в какой сумме производятся платежи, а также данные нанимателя и наймодателя (с указанием подписей).
5. Состояние квартиры и обременения
Важно обязательно указать в договоре, что квартира не находится под арестом и не имеет других обременений. Также необходимо убедиться, что никто из собственников или зарегистрированных лиц не возражает против сдачи квартиры в найм.
6. Изменение стоимости договора
Ни одна из сторон не имеет права изменять стоимость договора без согласия другой стороны.
7. Посещение квартиры
Наймодатель не имеет права посещать квартиру чаще одного раза в месяц и только в присутствии нанимателя. Это важный пункт, который следует учесть.
8. Ответственность за повреждения
В случае, если какие-либо повреждения возникают по вине нанимателя, ответственность за их устранение лежит на нем. Однако, если повреждения вызваны старением или дефектами, ответственность несет наймодатель. Чтобы определить причину повреждений, можно вызвать специалиста.
9. Инвентаризация имущества
Очень важно тщательно заполнить перечень имущества в договоре. Укажите все предметы, их состояние, марку, степень износа. Для удостоверения состояния имущества, можно добавить фразу “состояние интерьера и имущества подтверждается фотофиксацией”. Это поможет избежать споров и несоответствий при окончании найма.
Пункты, которых не должно быть в договоре
Важно обратить внимание на пункты, которые не должны присутствовать в договоре:
- Штрафы за расторжение договора до истечения срока являются незаконными.
- Посещение квартиры без согласия и без присутствия нанимателя также является незаконным, за исключением чрезвычайных ситуаций, таких как пожар или наводнение.
- Ремонтные работы за счет нанимателя также являются незаконными без предварительного соглашения.
Депозит/залог/обеспечительная сумма
Особое внимание следует обратить на пункт о депозите или обеспечительной сумме. Важно понимать, что это не оплата за последний месяц проживания. Депозит является страховкой для наймодателя от возможных убытков. Он остается у наймодателя до момента окончания найма. Вычитание суммы из депозита возможно только по взаимной договоренности, например, в случае повреждения мебели с учетом износа. При этом нельзя вычесть полную стоимость предмета, если он уже старый, даже если это уникальный предмет.
Идеальным вариантом является подписание акта о передаче объекта при приемке квартиры, где можно указать какие-либо претензии или отметить состояние квартиры.
Важно тщательно изучать договор найма квартиры и уделять внимание каждому пункту. Лучше обратиться за юридической консультацией, чтобы быть уверенным в правильности и законности условий договора.
